国金证券：居民中长贷数据疲弱，房企商票逾期有所缓解

乐居财经 李礼 8月14日，国金证券发布房地产行业研究。

行业点评

(资料图片仅供参考)

本周 A 股地产、港股地产、物业板块均有所下跌。本周（8.5-8.11）申万 A 股房地产板块涨跌幅为-4.6%，在各板块中位列第 25；WIND 港股房地产板块涨跌幅为-4.7%，在各板块中位列第 22。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-8.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.9%，沪深 300 指数涨跌幅为-3.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300的相对收益分别为-5.4%和-4.8%。

本周无锡四批次土拍收官、成都 10 宗宅地成交，周度平均溢价率降至 2 月以来最低水平。本周（8.5-8.11）全国 300 城宅地成交建面 468 万㎡，单周环比-48%，单周同比+2%，平均溢价率 3%。房企拿地更聚焦核心城市核心地块，无锡四批次全部底价成交，拿地房企基本为当地国资；成都 3 宗主城区地块触顶摇号，剩余 7 宗底价或低溢价成交，平均溢价率降至 5%。2023 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 21353 万㎡，累计同比-26%；年初至今，华润置地、保利发展、建发房产、中海地产、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。

本周新房销售各能级城市均同环比下滑。本周（8.5-8.11）35 个城市商品房成交合计 261 万平米，周环比-18%，周同比-23%。其中：一线城市周环比-21%，周同比-29%；二线城市周环比-16%，周同比-16%；三四线城市周环比-38%，周同比-62%。

本周二手房成交环比略有上升，同比下降，成交规模维持低位。本周（8.5-8.11）15 个城市二手房成交合计 151万平米，周环比+4%，周同比-3%。其中：一线城市周环比+6%，周同比-14%；二线城市周环比+4%，周同比+1%；三四线城市周环比+7%，周同比-29%。

7 月居民新增中长期贷款创年内第二低。8 月 11 日央行发布《2023 年 7 月金融统计数据报告》。总体来看，7 月信贷数据全面低于市场预期，居民部门新增贷款持续疲弱。具体来看，7 月居民中长期贷款减少 672 亿元，环比少增5302 亿元，同比少增 2158 亿元，创下年内第二低值。同时，7 月 35 城一手房成交面积 1395.5 万方，在 6 月低基数上环比-26%，在 2022 年 7 月低基数上同比-27%，销售表现为近五年最低水平。我们认为 7 月居民中长贷的疲弱与地产销售的加速下滑是同频的，且目前降低存量房贷利率尚未落地，居民仍倾向于提前偿还房贷。目前政策宽松基调已定，居民中长贷的企稳需静待商业银行降低存量房贷利率、各城市出台需求端支持性政策。

7 月房企商票逾期持续放缓，年内首次环比减少。根据上海票交所，2023 年 2-7 月发生 3 次以上商票逾期，且月末有逾期余额或当月出现票据逾期行为的房地产项目公司数量为 1593 个，环比减少 0.9%，同比减少 20.5%，占全部商票逾期企业的比重环比降低 7.9 ppt 至 55.9%。7 月商票逾期情况环比减少为年内首次，具体为 7 月新增逾期项目公司 298 个，6 月逾期但 7 月逾期余额清零的项目公司有 313 个，清偿速度有所加快。7 月房企商票逾期总体延续放缓的趋势，在目前中央定调政策宽松的背景下，近期更多支持性政策有望陆续出台，房企短期销售回款或有望得到支撑，后续商票逾期情况有望持续缓和。

投资建议

日前央行公布的 7 月居民新增中长期贷款数据为-672 亿元，创下年内第二低。在目前信贷数据的全面不及预期及销售市场的加速下滑的背景下，金融端、需求端支持性政策有望加速落地。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、华润置地、招商蛇口、越秀地产、绿城中国等。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

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